Entretien avec un Investisseur : 7 questions avant d’entreprendre

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Ma surprise a été grande lorsqu'un de mes clients me demanda des renseignements au sujet de la mise en place d’une pizzéria…

je n'avais pas l'intention d'aborder tout de suite le sujet de l'investissement sur mon blog, car il me reste encore beaucoup d'information à vous présenter sur les pizzas, mais comme j'ai été surpris par cette demande, j'ai voulu vous la présenter rapidement avant que cette entretien ne soit plus qu'un vague souvenir 🙂

 

Avant de vous raconter cette histoire, il est intéressant de dresser le tableau de mon secteur :

Depuis quelques années, le petit village dans lequel j’ai vécu une partie de mon enfance s’est bien développé et est passé de 1 500 habitant à 5 000 habitants en une quinzaine d’année (un petit changement au vu de l’évolution des grosses agglomérations, mais à l’échelle d’un village, cela a apporté beaucoup de changement).

Notre village est devenu par sa situation géographique, une zone de résidence appréciable où il fait bon vivre toute l’année (entouré de montagne à 1000m d’altitude, à 40 min du chef lieu).

La réussite de ma pizzéria dépendait également de son développement.

Plusieurs commerces on vu le jour, et notamment un camping, une petite supérette, une zone d’activité, des restaurants, des gites, des boulangeries, des gymnases, des ateliers d’arts, une seconde école… tout un ensemble qui a pour but de relancer une dynamique économique et touristique apte à créer de l’emploi et des activités variées.

 

Dans ce contexte, j’ai vu des concurrents s’installer et disparaître, d’autres continuent.

Dans ce même contexte, j’ai souvent observé le développement de la ville voisine (50 000 habitant) située à seulement 17 kilomètres, et je faisais souvent des simulations de chiffre d’affaire potentiel dans le cas où je m’installerais dans cette zone où je n’aurais aucun mal à récupérer une clientèle de masse.

 

Lorsqu’un de mes clients (entrepreneur et investisseur) est venu me voir pour me demander conseil pour l’ouverture d’un local commercial dans la ville voisine, je pensais qu’il voulait suivre une formation de pizzaiolo, comme j’en parle dans l’un de mes précédents articles...

Lors de cet entretien, je me suis rendu compte d’une chose très importante :« Nous avons tous des compétences et des expériences à transmettre aux autres pour les aider à avancer afin qu’il ne commettent pas les mêmes erreurs que nous ! »

Au début, je ne voyais pas bien comme je pouvais l’aider.

Mais j’ai très vite compris en fait que l’aide ne se situait pas dans le besoin d’une formation, mais plutôt sur le choix d’une stratégie de développement pour son futur commerce…questions sur lesquelles je n’y étais pas du tout préparé. Mais je découvris pour ma plus grande surprise que je maitrisais le sujet sans vraiment l’avoir abordé avec personne d’autre auparavant.

En effet, je m’étais tellement souvent planté que je ne pouvais qu’avoir des conseils à lui  donner pour la suite de son projet.

 

PROJET du Client :

Monsieur « E » :  Entrepreneur et propriétaire  d’un local commercial à l’abandon dans la ville voisine, souhaitait le rénover et l’équiper de matériel pour faire de la pizza, ou le louer à un jeune entrepreneur qui jouerait le jeu de reprendre le local équipé en créant sa petite activité.

 

La QUESTION N°1 : Quel activité choisir ?

Au départ Monsieur E. avait une seule idée, qui était d’équiper le local avec du matériel pour pizzaiolo, mais il hésitait à changer pour une autre activité car la pizza connaît un succès grandissant dans l’ile, comme partout dans le monde.

RÉPONSE :

Je lui ai conseillé à ma plus grande surprise, de choisir une activité en fonction de ce que le marché a besoin actuellement et sur le long terme, plutôt qu’un business préfabriqué (comprenez moi : je veux dire facile au départ) mais qui décourage rapidement ceux qui n’y sont pas préparé.

Afin de ne pas prendre de risque, la solution consiste donc à tester les besoins du marché et la demande en location. Comme son local doit être retapé de toute façon, je lui ai conseillé de poster des annonces pour différents secteurs (Coiffure, Salon bien-être, Snack-bar, Pizzéria…la liste est longue) dans le but d’établir ses propres statistiques. Il pouvait ainsi présélectionner ses candidats et leur demander de patienter le temps des travaux.

 

La QUESTION N°2 : Comment choisir son locataire ?

RÉPONSE :

La méthode du testing est bien connue dans le milieu de l’internet, elle permet de s’engager sur des terrains préparés à accueillir des prospects chauds (futur client potentiel).

Suite à l’annonce posté par Monsieur E, ce dernier a pu sélectionné une palette de locataire potentiel en fonction de l’activité choisie.

La deuxième étape consiste donc à sélectionner le candidat motivé, mais ayant également les compétences et la confiance des banques.

En effet, cette condition est primordiale si on ne veut pas se retrouver avec un locataire qui disparaît du jour au lendemain (voir question N°6)

 

 

La QUESTION N°3 : Comment équiper le Local ?

RÉPONSE :

Selon l’activité qui aura été choisi, la réponse dépendra en grande partie du profil des candidats ayant répondu à l’offre

  •  Ont-ils tous les moyens d’investir dans du matériel ?

Si ce n’est pas le cas, alors il faudra l’équiper vous-même sinon vous risquez de ne pas trouver de locataire… dur loi du marché !

  •  Possèdent-ils un apport ?

Dans cas, il serait intéressant d’acquérir la moitié du matériel (la base pour démarrer l’activité) et d’opter pour un remboursement sur le court terme intégré dans le loyer … revu à la hausse par rapport à ce qui était prévue.

  •  Avez-vous les connaissances requise pour choisir le bon matériel (ce qui n’était pas le cas de Monsieur E. Je lui ai expliqué les avantages et les inconvénients des différents types de four).

 

La QUESTION N°4 : Combien louer le local ?

RÉPONSE :

En règle général, le prix de location d’un local commercial dépendra de plusieurs facteurs comme…

  •  l’accès à un parking ! (je devrais l’écrire trois fois tellement cela a de l’importance !)
  •  la proximité des services (bureau, press, divers commerces, centre ville…etc, en résumé là où se trouve le consommateur).
  •  la surface du bâtiment (si ce dernier doit accueillir du monde, il faut que les clients se sentent à l’aise).
  •  le prix du marché tout simplement.

Dans le cadre de notre entretien, Monsieur E. ne voulait pas louer au prix du marché. Son estimation était de fait biaisée par ces émotions (par la peur de ne pas trouver de locataire) et il risquait de perdre 5000€ à l’année… sa petite étude de marché réalisée par les annonces en ligne lui démontra le contraire.

  •  Les équipements déjà en place (dans le cadre d’un local déjà en activité, si le propriétaire tenait la boutique, ce dernier peut demander au nouveau locataire un acompte plus communément appelé « pas de porte » qui correspond en fait au pouvoir que possède le local à générer de l’argent de part son emplacement, son carnet client, son histoire). Par exemple si je devais louer ma pizzéria qui génère 100 000€ de CA (Chiffre d’Affaire) par an, je suis en droit de demander au nouveau gérant entre 20 et 50% du CA comme apport, ensuite il ne paye que le loyer qui peut être inférieur à la valeur du marché (si je m’estime gagnant par rapport à la somme généré par « le pas de porte » – car il ne faut pas non plus essayer de gagner sur tous les tableaux, vous risquez de ne rien conclure du tout !)

 

La QUESTION N°5: Quel statut juridique choisir ?

Monsieur E. m’a demandé si il devait se déclarer en Auto-entrepreneur, ERL ou SARL…

RÉPONSE :

Rien de tout cela ! Vous êtes propriétaire d’un local au même titre qu’une maison, et vous déclarez vos revenus locatifs lors de votre déclaration de ressource annuelle. La seule différence réside dans l’obligation d’avoir un local qui respecte les normes de sécurité imposées par la réglementation.

Néanmoins, vous pouvez garder le contrôle en adoptant le mode « location gérance » qui consiste à louer à un gérant qui travaille avec vous, mais sans que vous ayez à être présent.

La seconde option consiste également à garder le contrôle et à embaucher vous-même un ou plusieurs employés qui feront tourner votre affaire. Vous garderez le contrôle, serez propriétaire, gérant et responsable de l’entreprise.

 

La QUESTION N°6 : Quels sont les risques?

RÉPONSE :

Les risques pour la majorité des propriétaires résident surtout dans le cas des impayés. Dans le cas d’un bail commercial, les conditions de paiement et les risques d’impayés sont les mêmes que pour une résidence principale. Le propriétaire n’a pas d’autres choix qui consistent à suivre des procédures longues et décourageantes afin de récupérer ses loyers.

Ceci se produit parfois en raison d’un mauvais choix stratégique de la part du gérant dans la façon de faire tourner son affaire, ou plus simplement par le manque d’expérience de ce dernier.

SOLUTION : Afin de réduire au maximum les risques, il est important que le propriétaire définisse au préalable la demande du marché et les motivations du locataire (confère question n°2).

Je donnerai le conseil suivant, « vous trouverez le bon locataire pour votre commerce, lorsque ce dernier aura à cœur de réaliser des objectifs qui dépassent la simple activité sur laquelle il s’engage avec vous ». Il faut en effet, que le locataire possède deux types de motivation.

  • La motivation extrinsèque (l’obligation de rembourser ses crédits relatifs au commerce loué, avec une banque).
  • La motivation intrinsèque (celle qui vient de l’intérieur et qui est défini par le désir de se surpasser et de réaliser quelque chose de plus grand).

 

 

La QUESTION N°7 : Quels stratégie choisir ? Entrepreneur ou Propriétaire?

RÉPONSE :

Je dirais qu’il existe deux situations possibles.

  • Soit vous aménagez le local selon votre convenance et vous démarrez l’affaire à votre propre nom, vous bénéficierez ainsi d’un des 3 piliers de la réussite (voir article … à venir). Avec l’avantage d’avoir créer sur du moyen terme un pas de porte que vous pourrez revendre (ce qui peut parfois doubler la valeur du local).
  • Soit vous ne prenez aucun risque et vous louez à un entrepreneur dont vous aurez pris soin de vérifier l’expérience, les motivations et la demande du marché concernant l’orientation d’activité du local.

 

En Conclusion :

Cet entretien avec Monsieur E. m'a permis de me rendre compte des dizaines de possibilités d'envisager l'orientation d'un investissement commercial.

Bien évidemment, les conseils que je lui ai donné ne sont représentatif que de mon expérience dans le domaine. En aucun cas ils ne peuvent s'adapter à toutes les situations, néanmoins il est important de les prendre comme des poteaux indicateurs si vous voulez vous positionner dans les différents types d'activités commerciales.

Si vous deviez retenir une seule chose : Votre choix ne doit dépendre que de la loi de l'offre et de la demande!

Creusez bien et vous trouverez des besoins cachés dans notre société qui ne demandent qu'à être satisfait, et c'est à ce moment là que vous pourrez vous positionner différemment par rapport à vos concurrents.

 

ET VOUS ?

QUELS SONT LES QUESTIONS QUE VOUS VOUS POSERIEZ EN TANT QUE PROPRIÉTAIRE SI VOUS AVIEZ LA POSSIBILITÉ DE LOUER UN LOCAL COMMERCIAL?

 

Faites moi part de vos suggestions juste en dessous =>

 

 

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